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　　2023年8月1日（周二）15：30 ，华宝基金指数研发投资部总经理助理蒋俊阳， 微博基金首席体验官、新浪财经M+LADY @汤天奇，直播分享主题： 稳地产！促消费！“吃喝住行”赛道如何高效布局？完整视频

　　房地产板块再迎重磅政策，房地产需求端仍有提升空间，但空间正逐步缩窄

　　近期房地产板块再迎重磅政策，相较以往首次取消了“房住不炒”，新增“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策”的表述。如何理解此次提到的“供求关系的重要变化”？

　　蒋俊阳表示，“供求关系变化”相关内容的首提时间是7月14日，此次中央层面会议提出，措辞更为积极，表明政策支持力度进一步加大。

　　从短期来看，房地产市场在2023年2月、3月进入短暂“小阳春”，新房和二手房成交量骤增，但之后楼市成交疲态开始显现，新房4-7月成交量一路走低，二手挂牌量增加。而供应端，前期过剩供应需逐步消化，同时供应端受到冲击亟待解决，譬如债务风险、保交楼问题等。蒋俊阳认为，供求关系已由此前的阶段性供小于求转变为目前的供求双降。

　　从中长期看，蒋俊阳判断，我国房地产需求端仍有提升空间，但空间正逐步缩窄。2022年以来需求侧表现出进入快速回落期，主要受市场上涨预期被打破，2015年后棚改造成需求提前释放后需求回落所致，合理需求或将维持于每年10-12亿平。3-4亿的新市民、年轻人、外来人口提供潜力需求。

　　当前房地产市场情况如何呢？

　　在此重磅发声之前，自2022年下半年以来，我国各级政府都在持续发布地产利好政策，大力支持房地产市场健康平稳发展。那么多重政策催化之下，当前房地产市场情况如何呢？土地市场及房市成交情况怎样？

　　蒋俊阳指出，以7月21日-7月27日数据为例，60城商品房成交面积为356万平，移动12周同比增速为-21.72%，增速较上期下降1.25pct；月度同比-27.80%，相较上月改善3.77pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为93、234、29万平，移动12周同比增速分别为+3.04%、-20.52%、-56.40%，增速较上期分别变化-3.98pct、-0.72pct、-1.23pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅扩大，一线增幅收窄。新房推盘去化方面，截至7月27日，17城商品房可售面积为16423万平。全国平均去化时长为91周，一线、二线、三线城市去化时间分别为70、112、118周，一线、二线、三线及以下去化放缓。

　　二手房市场方面，同期以17城二手房成交面积为154万平，移动12周同比增速为+9.87%，增速较上期下降2.71pct；月度同比-13.50%，相较上月下降19.38pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为29、121、4万平，移动12周同比增速分别为+12.16%、+10.75%、-42.22%，增速较上期分别变化-2.90pct、-2.70pct、+0.42pct，与历史相比，三线及以下降幅收窄，一线二线增幅收窄。

　　土地市场方面，7月17日-7月23日，全国土地成交建筑面积为2293万平，滚动12周同比增速为-19.27%，较前期下降2.42pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为131、705、1456万平，滚动12周同比增速分别为-25.39%、-31.74%、-11.51%，增速较上期分别提升-2.46pct、-0.75pct、-3.95pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅扩大。全国土地成交金额达到446亿元，滚动12周同比增速为-25.07%，较前期上升1.08pct。其中，一线、二线、三线城市分别为70、227、149亿元，滚动12周同比增速分别为-26.64%、-31.29%、-15.07%。全国土地成交平均溢价率为4.03%，滚动12周同比增速为+1.94pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为6.33%、4.51%、2.27%，滚动12周同比增速分别为4.39pct、2.06pct、0.76pct。

　　如何看待地产板块的政策及市场演绎？

　　从数据来看，当前当地产市场的销售端持续承压，但也可以看到供需两侧正逐步出现边际改善。展望今年下半年，如何看待地产板块的政策及市场演绎呢？

　　结合上半年房地产市场状况及政治局会议传递出的地产政策端倾斜，下半年将通过政策的优化与扶持，缓解房企供应端顽疾，加大保障房建设，推动城市化发展扩大内需，同时刺激刚性与改善性需求。

　　7月27日，住建部表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　预计在中央及住建部表态后，后续一线和重点二线城市过往限购、限贷政策均存在优化可能。包括但不限于，首、二套首付比例，认房认贷标准，房贷利率加点幅度/利率折扣，公积金制度优化等。供给侧，金融16条延期后，预计下半年地产金融供给侧支持力度预计会进一步加快，推进“三支箭”政策落地，妥善处理房企资金及债务问题。

　　央国企背景开发商和财务稳健的民营开发商，或将享受此轮行业供给侧改革带来的发展红利

　　落实到投资层面，如何看待地产板块的后市走向？ 蒋俊阳表示，展望未来，随着宏观经济逐步改善，刚性和改善性合理住房需求有序释放，以及促进房地产健康发展相关政策逐步显效，房地产市场有望逐步走稳，或走出一个反弹趋势。中长期看，具有央国企背景的房地产开发商和财务稳健的民营开发商，或将享受此轮行业供给侧改革带来的发展红利。

　　历史经验表明，房地产股票的最佳表现窗口，并不是在政策生效之后，而往往在政策出台之时。从投资周期来看，政策预期明朗和政策陆续出台的时间，也是地产板块的重要配置窗口。当前房地产行业的贝塔已至，政策支持下信用有望持续改善，销售复苏可期，与此同时经过前期调整，地产板块估值已回落至历史相对底部区间，作为价值风格中的地产板块有望成为投资主线，值得投资者多加关注。

　　目前市场有一只中证800地产指数，集中汇聚市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中优势，前十大成份股权重超8成，“招保万金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合地产龙头强者恒强的产业周期趋势。（数据来源：Wind、中证指数公司，数据截至2023.7.28；注：以上提及个股均为中证800地产指数的成份股，仅作为举例说明，不代表基金管理人任何持仓信息或投资建议。）

　　预计后期消费品仍维持稳定复苏趋势：需求端呈现温和复苏态势，成本端的压力有所缓解

　　7月31日，国家发改委“恢复和扩大消费” 20条措施重磅发布，蒋俊阳认为，此次发改委发布的关于恢复和扩大消费措施，从稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、扩展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等多个方面提出了共20条针对性举措。

　　宏观要素积极的边际变化正逐渐修复市场的悲观预期，为消费板块反弹提供了一定的催化力量。从消费相关的宏观数据来看，目前消费板块整体呈现复苏趋势，2023年6月社零总额、社零餐饮收入、烟酒类零售额及饮料类零售额分别同比变动 3.1%、16.1%、9.6%、3.6%，两年复合增速分别达到 3.1%、5.6%、7.3%、2.7%，预计后期消费品仍维持稳定复苏趋势。

　　目前正处于上市公司的中报披露期，不少企业已披露了2023年中报业绩情况，蒋俊阳表示，以综合布局“吃喝板块”的中证细分食品指数为例，看看持仓成份股的中报业绩情况。截至7月28日，该指数成份股中共有17家披露了中报情况，其中15家实现盈利，12家业绩实现双位数预增，从预告净利润同比增长上限来看，7家预增50%以上，业绩表现良好。整体来看，消费需求端呈现温和复苏态势，成本端的压力有所缓解。

　　白酒板块预期磨底将出现改善，估值修复可期

　　白酒板块经过前期持续磨底，叠加消费政策拉动，以及下半年的国庆、中秋双节，蒋俊阳认为，白酒板块预期磨底将出现改善，估值修复可期。政策端来看，7月24日政治局会议召开，指出要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给。同时国务院新闻办公室将在7月31日召开新闻发布会，相关负责人将介绍恢复和扩大消费的措施有关情况，后续“促消费”政策出台有望带动居民消费能力与意愿修复。

　　今年以来，白酒企业整体经营保持良性，回款进度良好，库存同比优化，部分公司控货提价迎接双节旺季，同时不少酒企公布上半年经营数据，进一步夯实白酒中报基本面预期。目前白酒板块的估值处于阶段内较低水平，且中报业绩整体稳健，暑假升学宴以及下半年中秋国庆有望拉动白酒消费。

　　啤酒方面，近期国内夏季高温更甚，有助于促进啤酒的销量增长，啤酒旺季逐步接近。国内啤酒延续结构升级的趋势，推动吨价抬升。国内大麦平均进口价格边际有所下滑，6 月平均进口单价为 348 美元/吨，环比连续 6 个月下降，啤酒原料成本有所缓解，利好企业盈利提升。

　　休闲食品方面，头部休闲食品公司完成此轮较为显著的变革后，销售收入保持较高增速，充分享受渠道红利，持续看好积极把握新兴成长渠道且在供应链及渠道网络上有升级优化的品牌制造商。

　　调味品方面，部分龙头企业上半年业务拓展较为顺利，海外业务盈利持续提升，有望拉动增长，预计下半年持续突破，努力完成全年目标。当前时点，看好 C 端具备大单品成长逻辑、盈利能力逐步改善的品种。

　　关注中证消费龙头指数、中证细分食品主题指数

　　“吃喝”板块紧连民生，相关标的众多，如何择基布局？蒋俊阳表示，当前市场有一只中证消费龙头指数，该指数由消费行业（可选消费和必选消费）中17个细分子行业的龙头企业组成。今年以来估值下降幅度较大，但随着疫情逐渐得到控制，相关子板快消费场景有望得到恢复，消费板块有望迎来估值修复，而五一期间消费超预期回暖，或推动消费板块逐步向上，消费潜力有待进一步释放。

　　此外还有一只中证细分食品主题指数，重点布局各种酒类、饮料、乳制品、调味品、休闲食品、速冻食品、烘焙等细分行业的上市公司。回顾过去五年，食品饮料行业可谓是市场表现十分优异的赛道，整体的景气度维持高企。而其估值经过2021年春节以来的调整之后，已处于近两年来相对低位区间。目前消费仍在复苏之中，向上趋势不变，食品饮料各子板块中的头部企业动销情况和盈利能力均有望实现逐步改善。

责任编辑：常福强

本文转自 新浪新闻，原文链接：https://finance.sina.com.cn/money/fund/original/2023-08-01/doc-imzesvcw4995975.shtml，如需转载请自行联系原作者