转自：新华财经

新华财经上海8月3日电（记者 杨溢仁）近一个月以来，伴随二季报的披露，在多重积极信号的催化下，公募REITs投资者情绪得到明显提振，市场也迎来了企稳回升。

分析人士认为，在市场情绪回暖、政策面积极发声的背景下，此前的阶段性调整或为REITs市场带来重新布局机会，投机者可积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。

市场迎来多个积极信号

值得一提的是，伴随二季报的公布，国内REITs市场又迎来了多个积极信号的释放。

例如，政策明确公募REITs纳入FOF基金投资范围，这意味着市场有望迎来潜在增量资金入场，同时投资者结构也能有所丰富；又比如，上海证券交易所组织召开了产业园和仓储物流REITs座谈会，旨在充分听取已上市REITs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信息披露质量的意见和建议；再比如，管理层积极发声努力推动REITs多层次市场建设，具体包括推进市场持续扩容增类、完善信披体系、引入长期机构投资者、推动REITs市场与香港互联互通、推进专项立法等。

公开数据显示，截至8月2日收盘，在上交所市场挂牌的19单REITs产品中，仅有三只收盘微跌，其余全部上涨；上交所基础设施公募REITs市值合计643.54亿元，2023年8月2日成交额合计为31883.4万元。

记者还注意到，近期保障房REITs板块整体表现亮眼。上周，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT的涨幅位居前三，分别收涨3.20%、2.69%和1.66%，表现不俗。

“无疑，在利好政策频现提振投资者情绪的大背景下，REITs市场终于迎来了企稳回升。眼下，各地从不同维度肯定了公募REITs在融资和盘活存量资产方面的积极作用，包括推动城市群高质量发展、控制国资国企经营性债务、加强城镇市政基础设施建设等。个人预计，后续REITs产品作为企业盘活存量资产的重要金融工具，有望在更多领域发挥重要作用。”一位基金管理人向记者表示。

底层资产有望持续扩容

7月18日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，释放家居消费潜力，巩固消费恢复发展势头，增强消费对经济发展的基础性作用 ，商务部等13部门发布了关于促进家居消费若干措施的通知，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。

中国证监会在7月24日至25日召开的2023年系统年中工作座谈会上亦强调，要抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。

在业界专家看来，随着当前家居消费的回暖，在政策的扶持呵护下，预计各家居卖场等商业地产的经营状况会出现积极改善。这也将于客观上优化其现金流和资金面表现，有助于确保REITs产品的稳健运行。对于各类家居消费企业来说，应积极把握此类政策利好，以REITs来助力家居消费业务再上新台阶。

上交所的相关负责人此前在接受记者采访时亦表示，未来将持续培育壮大REITs市场。加快推出数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目，抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程，做好已上市REITs项目扩募相关工作，着力推进重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。

投资布局建议有所侧重

在REITs市场的投资布局方面，“在机构情绪回暖、政策面积极发声的背景下，前期阶段性的调整或为REITs市场带来重新布局的机会。当前，我们建议积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。”中信证券首席经济学家明明说。

毋庸置疑，经历了上半年的“压力测试”，当前各路投资人对REITs底层资产实际运营情况的重视程度有了极大的提升。毕竟，在公募REITs存续期间，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源之一。同时，基础设施项目的平稳运行也是公募REITs“募-投-管-退”机制充分发挥作用的前提。

“综上，个人建议，投资者在布局公募REITs市场的过程中，应分类、重点关注基础设施项目的运营情况。”上述基金管理人说。

首先，就产业园、仓储物流等依托租赁收入的基础设施项目来看，应关注报告期内出租率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况（如有）。

其次，针对收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，建议关注报告期内主要产品或服务价格、销售数量变动情况，使用者分布以及主要使用者资信状况（如有）。

最后，应关注各类REITs项目的运营管理安排，包括运营管理所涉事项的决策机制、项目运营安排、内部控制与风险管理制度和流程等。

具体到布局板块方面，东亚前海证券方面建议可重点聚焦几大领域，包括保障性租赁住房——当前保租房供需矛盾仍然突出，需求缺口对市场发展空间形成了有效支撑。在国家政策的加持之下，该类REITs因资产稀缺性有望继续受到市场追捧。

再比如，生态环保板块，该类REITs具有专营属性和技术壁垒，股息分派兑现程度通常较高，二级市场表现中板块累计平均涨幅也能领跑各板块。

此外，能源基建领域同样值得关注，该类REITs业绩表现稳定，预测派息率可观，绿色低碳题材同样备受政策呵护和市场关注。

编辑：王柘

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