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文｜竺劲

核心观点

本周REITs指数小幅回调，前期累计涨幅高的产品多有所回调。REITs利好政策持续出台，周内《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》发布，不动产私募投资基金试点的启动将有助于规范Pre-REITs基金市场，并为现有基础设施REITs业态培育更多的成熟资产，同时也为基础设施REITs试点向商业地产领域扩展培育资产；股债比、杠杆比例、扩募要求等条款的适当放松为Pre-REITs基金的设立与发展创造了良好的市场条件与窗口，长期看能够提升各类型主体参与Pre-REITs基金的意愿，为REITs市场注入长久活力。

摘要

不动产私募投资基金试点指引发布，重庆推出12条措施支持REITs发展。本周主要政策信息如下：1）2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。2）2月20日，重庆市发改委发布《关于重庆市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，主要从加强项目储备推介、加强组织保障和风险防范及完善配套支持政策等方面支持REITs发展。3）2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，其中提及稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

市场指数小幅回调。1）本周REITs指数先涨后跌，收于1054.69，较上周下跌0.8%。周内加权日均换手率为0.91%，较上周下降0.22个百分点，全周交易量约为3.41亿份，较上周下滑24.5%；2）周内产权类REIT下跌0.8%，特许经营权类REIT下跌0.6%；3）本周子板块均有所下跌，其中保租房REIT跌幅最大，下跌1.0%；仓储物流REIT跌幅最小，下跌0.49%；4）嘉实京东仓储物流REIT涨幅最大，上涨0.53%；国泰君安临港创新产业园REIT高位回调，下跌最多，周内下跌3.8%。

山东省首单Pre-REITs落地。1）2月22日，济南高新控股集团、兴业银行与兴业证券共同出资设立的济高兴业基础设施投资基金完成备案，基金首期规模为15亿元，以公募REITs标准作为资产孵化培育方向，打造产业园区投、融、管、退运作平台。

1 本周重要政策新闻

2 本周市场表现

3 本周重要公告

4 本周关注：不动产私募投资基金试点启动，有望助推Pre-REITs基金发展

2023年2月20日，基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，指引共二十一条，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等多方面进行规范。允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

从投资范围要求来看，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》资产范围中的基础设施项目类别明细与“958号文”中《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点项目申报要求》的试点行业所涉及的资产基本一致。为保障投资人的合法权益，我国当前基础设施公募REITs的审核严格，尤其强调项目合规性及项目未来现金流的稳定性。虽我国已累计大量的基础设施资产，但许多基础设施资产尚待培育，在基础设施公募REITs市场蓬勃发展的过程中，为提前锁定份额，机构投资者的投资更前端化，Pre-REITs基金陆续成立。不动产私募股权基金试点的推进将有助于规范快速发展的基础设施Pre-REITs基金市场，同时也能够为基础设施公募REITs培育更多的成熟资产，进一步打通项目“投资—运营—退出—再投资”的完整链条，推动REITs多层次市场的建设。

商品住宅及市场化租赁住房方面，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》主要指向存量资产，强调存量资产的盘活。2023年2月24日，人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》中也提及稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。自去年年底证监会副主席李超表示研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域后，监管部门也提及2023年将积极研究市场化的长租房及商业不动产开展REITs的可行性和路径安排，REITs试点向商业领域的拓展正逐步推进。不动产私募投资基金试点的推进，在盘活房地产领域资产的同时，也将有助于培育商业地产领域项目，为REITs向商业领域的拓展奠定良好的基础。

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》对基金管理人提出明确要求。从管理人实缴资本、不动产投资管理规模及经验、专业人员、主要出资人及实际控制人背景等方面提出严格要求，头部管理人示范效应愈加明显，管理能力及运营效率的提升或将成为私募基金管理人的核心竞争力。

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》对于不动产私募投资基金的监管严格，从募集、投资、运作和信息披露等方面明确基金运作要求，以加强事中事后监测，从而保障投资者利益。但也将杠杆率从140%放宽至200%，同时放开了股债比、存款期限及增加认缴出资3倍的限制，提供了基金运作的灵活性。

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》提出适格投资者要求，规定不动产私募投资基金投资者应当以机构投资者为主，对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者。《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》同时对私募基金投资企业的控股比例进行调整以减少基金束缚，为基金的灵活高效投资奠定基础。

5 本周在审项目情况

6 本周主要招标信息

  证券研究报告名称：《REITs周报（2.18-2.24）: 不动产私募投资基金试点指引发布，联动REITs打造不动产金融闭环》

  对外发布时间：2023年2月26日 

  报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

  本报告分析师：

  竺劲 执业证书编号 S1440519120002

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