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很多人一个劲地留言问不动产私募股权基金这件事。还转发给了我很多大V文章，问我怎么看。

别人的说法我看了，更多的是围绕不动产私募基金是干什么的，允许进入什么市场。

比如有的人说，这东西从设计之初就限定了它实际上是去接盘烂尾楼的，以及卖不出去的那些商业地产。它没有办法涉足和多数人相关的普通住宅。

也有人反对，说这东西很容易绕开限购，相当于富人不用房票了，通过购买基金，间接持有房子，进入普通住宅市场。

我不参与这种讨论，很无聊，我们借这个话题，来普及一个很简单的投资模型，也就是说，假如你是持有1000万以上流动资金的，达到不动产私募基金准入门槛的投资人，你该如何思考这件事。

我们首先来看下市场的消费者构成。

咱们选择两个有代表性的城市主体购房家庭，一个是A家庭，两口子年入50万，老公是码农，老婆是教培。另一个是B家庭，两口子年入500万，老公是企业主，老婆是高管。

在大城市当中，以两套房为限，你觉得A家庭能够购买的极限在哪里？

两套800万的房子差不多了吧？

两套800万的房子也就是1600万，两口子不吃不喝需要32年，实际上翻番64年都不止，因为有房贷，有利息，有买车养车，养孩子，教育，医疗，养老，无数支出。

这两口子我就算他们25岁结婚时家庭年收入50万，保持不变，64年之后也就是89岁。

现在有些银行贷款是可以延迟到90岁的，所以89岁也没问题，但实际上你明白 ，我把他俩的孩子的购买力也给你提前预支了。

也就是我预支了起码两代人的全部购买力，大概能购入两套800万左右的房子。

800万在大城市也就是120平，三室一厅，不同的城市地段不同，特别大的城市地段也未必好。两口子一套，子女一套，如果有两个孩子，那就俩孩子各自一套，两夫妻去养老院。

我们再反过来看这个500万收入的B家庭。

假如按照比例，很显然，B家庭应该购入两套8000万的房产，这样就和A家庭一样，可以按揭到89岁了。

但事实上，大城市里有没有这么多8000万的产品供应？

答案是没有。

你会发现8000万的房子大都是供应给身家至少5亿以上家庭的。这很有趣，但实际上你统计下会发现的确如此。

你把一个城市里身价5亿以上的家庭总数和这个城市里无论是一手还是二手，总价超过8000万的房子对比一下，会发现差不多，人均两套肯定是不够分的。

也就是说，即便这个年收入500万的家庭想要购入8000万的房子，他也买不着。

这就不是他这个level的人该惦记的，大城市里年收入500万的人相对于8000万以上的房子实在是太多了。

所以这批人真正买入的是什么？往往是3000万的房子一套，或者2000万的房子两套。

你发现很有意思，800万的房子两套就是1600万，除以50万是32。

2000万的房子两套是4000万，除以500万只有8。

32是8倍的整整4倍。

就是说这个500万年收入的家庭，买2000万的房子，不吃不喝8年就够了。

B家庭的杠杆没有拉到尽头，他家还有潜力，别说下一代，这一代的潜力都没有用光。

好，别的不说，单凭这个数字，如果你是拥有1000万流动资金的不动产私募的准入投资人，你会瞄准什么市场？

是A家庭的800万市场，还是B家庭的2000万市场？

一定是后者，我是指允许你投资的情况下，你一定会瞄准后者，而非前者。

因为前者连下一代都给他算进去了，他的极限位你已经看到了。

他现在按揭着一套800万的，已经哼哧哼哧，十分吃力，你想让他再吃力，他没多少潜力。

反过来，B家庭如果现在只有一套2000万的，他四年就还清了，他有余力呀。

好，想明白这个问题，你去看下市场数据，包括一线城市在内，2000万以上的房子占比有多少？

极低。

换句话说，就算不动产私募基金真的要投住宅，就算，也是一个极小市场的游戏。

和大部分市场有没有关系？没有。

你都不傻，他真金白银掏了1000万，他会傻么？我们两分钟能分析的东西，他不会花四分钟思考下么？

你真以为人傻钱多？

这只是思考的第一步，作为一个基金，作为一个卖家，对买家的潜在市场的分析。

你一个卖卫生纸的，总得调查下当地的卫生纸使用习惯，以及购买力。

你跑去印度，发现，我靠，当地人根本不用卫生纸，你怎么卖？

或者你发现人家一天就挣10块钱，然后你一包餐巾纸卖1块，你怎么卖？

这是做生意的基本功，你一定会去算的，算下市场的存量。

除了判断存量，做生意，或者投资的第二步是什么？

是判断增量，也就是看看这两批人的未来。

我们继续上面的模型，年入50万的A家庭，和年入500万的B家庭。

你觉得A家庭保持年入50万，保持64年，容易么？

很难对么？其实10年后，也就是这个家庭35岁的时候就已经会面临第一轮危机了。

教培可能遇到行业变迁，想要进入正式的教师编制，发现一堆的硕博士扎堆正在面试公立中学，个个都比你要价低还能加班。码农想要过35就更难，因为组长才30岁。

你要是一个30岁的组长，你乐不乐意招一个40岁的大哥，指挥指挥不动，叫他加班又不积极，每天看着他电脑桌上的枸杞杯，你就来气。

很正常，没有人愿意用比自己岁数大的。

但这只是一个因素，更重要的因素体现在什么地方？

体现在这两口子其实没啥竞争力。

我以前用100个码农，有了chatGPT，可能10个就够了，chatGPT升级一轮，可能2个就够了。

这个道理读过人月神话的人都知道。

1个孕妇怀胎10个月能生一个孩子，10个孕妇怀胎1个月是生不了一个孩子的。

100个码农一起工作，光管理者沟通者测试者甚至写测试工具的这些配套人员，就要占据一半。

剩下的一半里面会成天为了几个头文件，几个名词定义开会讨论来讨论去。

100个码农的输出未必能大于20个。

所以当有了AI辅助，10个完全可以完爆100个。

那90个干嘛？开滴滴？都去开滴滴，收入难道会上升？开滴滴的收入难道会超过以前当码农？

何况，自动驾驶也在等着你。

这只是一个方面，即便你站在产业的角度，我问你，互联网整个行业的天花板看到了么？

实际上已经看到了。

人的注意力就那么多，一个人哪怕每天24个小时都在上网，也就只有24个小时。

当有1亿网民的时候，就是每天24亿小时，当已经有10亿网民的时候，那就是每天240亿小时。

市场的总量就这么多。

你是准备发展外星人做下个10亿新网民，还是开辟每天的第25个小时呢？

如果总量突破不了，那么互联网为什么要招聘更多的码农呢？

何况对现有的码农来说，chatGPT也是更好的选择，何况它还在一日千里的进步着，就像和李世石下棋的第一代阿尔法狗，它输了，李世石当晚回去庆功睡觉，阿尔法狗默默地自己和自己又下了一百万盘。

第二天早上李世石醒来，再去下，懵了，这明明不是昨晚那条狗，这是另一个物种啊。

李世石硬着头皮又下了一次，输了，回去很郁闷的睡了。结果阿尔法当晚又默默地和自己下了一百万盘而不是去庆功。

第三天李世石见到这条狗，沉默了。

很明显，你会发现A家庭无论从哪个角度看，他的收入潜力都不怎么地。

而B家庭，也许chatGPT就是人家公司推出的产品，产品越牛，收入越高，产品越能干，身为董事赚的越多，过两年，B家庭年收入从500万变5000万了。

所以如果你是不动产私募基金的投资人，你会看好B家庭有可能，甚至你看好C家庭都有可能。

C家庭是年收入5万的，因为起点太低了，所以他才有上升空间。

他的上升空间是从年入50万的A家庭那里找补来的。

你这么想就明白了，以前编程很难的，我们那时候学编程都是从最底层的语言学起，什么汇编，微码，这种非常接近机器的语言，我年轻的时候都写过。

因为那时候工具还不发达。后来到我要退出一线的时候，编程已经变得门槛极低了，写C的人都很少很少了。大量地变成面向对象的语言，有的甚至比玩具都容易上手。

不是架构师你不需要懂那么多底层的，复杂的逻辑。

这就使得上一代的大神是派不上用场的，也许2000年的时候你就年薪百万了，但是到了2010年，人家花月薪1万5，就能找一个替代你的人。因为工具进化了，工具在弥补人与人的差距。

同样，今天一个C家庭的人，可能拿着chatGPT，就可以输出原来要达到A家庭水准的人才能输出的战斗力。

你不用像武士一样从小动辄练习30年刀法了，一个农夫培训几个月，会扣扳机就行了。

所以C家庭的收入潜力是有的。但是再怎么有，A家庭都做不到购入两套800万的，难道他能做到？不会的。他只会等而次之。

看来看去，只有B家庭有购买力。但是，作为私募，比上面所有这一切还重要的是什么？

是市场规模。

我们以前第一次创业被收购了，收购我们的民企集团董事长有句话交代下来，那就是一个市场进入之前，先评估规模。总的规模如果低于多少个亿，再有利润，咱也不介入。

因为没有意义。

私募是要养活一堆年薪百万，几百万，上千万的管理者的。市场本身都不够大，怎么养？

你看着2000万以上的房子单价贵，问题是，总量少啊。

对于一个基金来说，他宁愿去做烂尾楼重盘这种生意，都不会去做一个市场规模小的生意。

而且周期还长，B家庭一个个猴精猴精的，投资渠道多的是，全球房产看了个遍，你指望挣他的钱？

那为啥不做烂尾楼生意呢？烂尾楼把价压低一点，项目盘活重新包装出售，利润就出来了呀，风险就规避了呀。

很多东西，站在商人的视角非常简单明了，不需要听一群大V瞎扯淡。

用赵本山的话说，扯淡扯淡，打这儿来的啊。
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