政策点评

新房利率长效机制建立

存量房贷利率可能调整吗？

建立首套住房贷款利率动态调整长效机制，是对“930”政策的延续。在2022年9月底，人民银行、银保监会曾发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“930”政策以来，符合条件的城市，绝大多数已对首套房贷利率做出调整，但从近几个月市场表现来看，房贷利率下调并未带来销售的明显改善，市场需求端阶段内仍处于缓慢修复中，本次住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整后，可以持续助力需求端的恢复，但预计作用仍相对有限。

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东莞完全解除限购！

接下来到底什么政策还能有用？

首先，就东莞而言，此次的政策放宽是在此前政策基础上进一步打开，我们预计可能会有一定短期促进作用，但是持续性偏弱。

东莞自2022年4月底开始放宽三限，从商品住宅成交来看，4月放宽非户籍购房门槛和5月的缩短限售年限效果并不明显，6月东莞成交依旧低迷，而此后7月大幅缩减限购区域和8月的限购区域首付比例降低10%，则产生了短期内比较明显的效果，不过效果的持续性弱，10月开始又进入下行区间。

政策作用持续性有限的根本原因，在于东莞房地产市场本身供求关系的失衡，东莞的去化周期在15个月上下，因此政策短期内能够部分促进需求的释放，但是难以从根本上改善市场的基本面。

因此我们预计中心城区取消限购，叠加房企年底业绩冲刺可能会带来一波短期行情，但是这样的行情对城市整体的带动以及本身的持续性都不乐观；而二手房限售解冻，在东莞二手房挂牌价已经连跌两个季度的背景下，作用恐怕更不乐观。

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强心针后鸡血再现！

优质民企修复时？

从长期来看，“房住不炒”并不会动摇，12月初政治局会议未提及“房住不炒”后引发了一定的舆论，而此次会议上，再次明确强调了要“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位”，统一思想，阶段内的调整是为了更好的落实这一长期目标。

此次会议再次提及了“新发展模式”。随着行业从增量转向存量、中央不断强调“兜底民生底线”，保障性住房体系、租售同权、持有型业态的运营等都将是重要方向，过程中还将与“绿色转型”、“数字化”等重点改革方向相协同，以“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

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限购限贷

可能不是市场修复的枷锁了

第一，2022年以来武汉主要是调整限购政策，此次已经是其继5月、6月后第三次放松限购。此前限购主要是表现在：一是降低非户籍购房门槛，非户籍在限购区域内购首套房和二套房的门槛明显降低，二是增加购房套数，户籍居民限购套数由2套上升至3套，孝老和多胎家庭还能再多1套，三是缩小限购区域，取消四大远城区的限购政策，本次政策继续缩小限购区域，将不限购区域扩大到二环外，不过此次是非官方渠道发布消息。

而南京限贷政策调整较为频繁，但主要以非官方渠道为主，也有政策“一日游”的情况，此次二套房首付比例政策事实上在8月就已经有市场消息传出。我们认为，城市有必要尽量以官方渠道发布政策，避免因信息不对称加重购房者观望情绪。

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拎重点！中央政治局会议中

与地产有关的五项表述

会议提出“明年要坚持稳字当头，稳中求进”，实际上明确了2023年发展基调，经济发展仍是重中之重，是实现其他目标的基础，最终实现高质量发展。而为实现这一目标，各项行动举措，政策安排需要集中协同发力，而非单打，缺失协同性。无论是财政政策、货币政策还是疫情防控等都是实现高质量发展必不可少的环节。

具体到房地产行业，行业的稳定发展也是实现经济稳定发展必不可少的组成部分，而对于行业的调控也是实现行业良性循环，稳定发展的必然之选，而行业当前正处阵痛期，各项政策也在有序协同发力，配合使用，目标导向，统一行动，改善行业持续冷淡的行情、萎靡不振的现状、迟迟难以修复的信心和预期，使行业更快回到健康发展道路。

930三大全国性政策出炉，标志着政策从上至下释放利好的开始，11月，“第二支箭”扩容，“第三支箭”重启，金融16条发布，为行业修复释放信心，倘若未来政策进一步发力，并有效落实执行，无疑能够更快速带动行业回归正常秩序，但最终政策推进和执行情况如何仍有很多不确定性存在，短期也难过分乐观，市场的修复或需经历一个缓慢的过程。

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股债贷全面打开

地产股将再次沸腾

自“金融十六条”发布以来，政策端的态度已经逐步从“保交楼”转向“保交楼，稳房企”，截至目前房企已经获得了超过万亿的来自金融机构的授信及发债额度，但从具体企业名单看，“稳房企”并不等于重回08、15年道路，目前仅有未暴雷的优质房企得到了支持。

而此次证监会的表态，恢复境内和境外股权融资渠道，正是市场期待已久的“第三支箭”，并且发言人还明确了资金不仅允许用于“保交楼”，还可投向主业，用于补充流动资金、偿还债务、并购重组等，可以说一直紧绷的民营房企在年底迎来了“喘息期”，尤其是相较上一轮股权融资打开时期，房地产板块的估值已接近“腰斩”，这无疑会提升行业的吸引力，也有助于防止房企暴雷风险的进一步蔓延。但股权融资本就是更为市场化的行为，对于已经暴雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可，这个仍有待观察。

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央行召开座谈会

“金融十六条”进入落实阶段

自近期“金融十六条”发布以来，政策端的整体倾向已逐步由过去的“保交楼”转向“稳企业，保交楼”。而在此前颁布的政策中，无论是稳定房地产企业开发贷款还是支持存量融资合理展期，均离不开商业银行的大力支持。从内容上看，此次座谈会内容和此前“金融十六条”基本一致，主要强调银行对政策的落实和承担社会责任，发挥银行的“头雁”作用，这也意味着“金融十六条”已进入落实阶段。政策的逐步落实有利于帮助优质民营房企缓解当下的流动性危机，推动“保交楼”工作的顺利进行，维护房地产市场的基本稳定。

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限购放松、部分摇号取消

成都政策再传利好！

政策一总的来看是将区域限购分为三大类型：①高新南区作为单独一类限购区：符合该区限购条件的，可在其他任意区域购房；②其他中心城区统一为一个住房限购区域：在该限购区域内买房资格互通，但不可在高新南区购房；③近郊区区域：限购1套房。

实际上，今年5月份成都便已对限购政策做出一定调整，近郊区域不限购、中心城区（包括高新南区在内）社保或个税由24个月调整为12个月，本次政策的调整变动在于高新南区单独限购，其他中心城区之间购房实现互通，其他变化不大。

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