过去这一年，市场持续探底，企业出险不断，客户需求不断升级。房企核心竞争力之一的产品力成为构筑企业稳健经营的“护城河”，受到更多的重视。

本期超级产品力·对话，亿翰智库对话珠江投资，与企业一同探讨地产下行周期，企业如何打造穿越周期的高价值产品，使企业在逆境中依然保有核心竞争优势。

我们知道土地、客户和产品三者密不可分，通常来说逻辑是土地匹配客户，客户匹配需求，企业建造满足需求的产品。但反向来看，从土地到产品再到客户，也是一种产品打造思路。

正如珠江投资集团产品研发及创新管理中心总经理王雪松所提到的，“运用经营的思维附带城市的视角做产品的底层规划，让产品从属于它的土地中生长出来，为产品降维打击做更多的附加值。不仅要关注客户的基本需求并且要洞察到客户的隐性需求，以超越预期的产品引领客户的生活，让客户对选择的土地拥有真正的归属感”。

珠江投资产品研发及创新管理中心 总经理 王雪松

找寻属于土地的产品基因，

有机嵌接城市

以城市视角，建立总体规划的底层逻辑

土地的基因决定了产品的根基，对城市和土地的剖析越深刻，根基也就越稳，契合土地基因的项目更容易穿越周期。

正如王雪松所说：“底层规划的思考逻辑，影响产品落位规划方向。”

其中一个代表性项目，便是珠江投资在成都打造的首个CAZ（Central Activity Zone）项目—成都·珠江新城CAZ项目。项目与约370亩光华公园为邻，有1100米原生江湾环绕。基于地段优良的景观生态基底，规划了以绿芯蓝脉·活力环的立体步行体系将项目与贯穿不同地块的商业、河滨休闲绿道和城市公园有机串联起来。

此外，为了激发地块的活力，在牺牲部分容积率的情况下，设计了连通全部楼栋的二层步行环廊体系，将A区合生汇与B地块的特色商业街区及文化广场四季苑连接，保证地面层城市尺度的交通正常运行外，打造出一个连贯新颖，更为安全、高效兼具休闲的空线花园网络。

而位于广州天河金融城的珠江天郦项目，则是一个典型的立体城市的缩影。

珠江天郦自身配套有社区商业，在造型上采用具有广府特色建筑形式-骑楼。既为居民和城市街道提供了遮风避雨的购物环境，也延续了西侧合生汇的商业界面打造一个整体的活力商业街区。珠江天郦还可通过地上和地下双层廊道直通旁边40万平的合生汇商业综合体，形成业主专属的购物和地铁出行动线（注：地铁连通口已预留，最终以政府部门规划为准）。

找文化认同，承载地域客群的价值输出

文化是一种物质和精神财富，是凝聚一类人群的精神纽带。对地方传统文化的融合和展示不仅可以拉近与客户的距离，增强认同感，也是项目的一张价值名片。

比如说，由珠江投资开发建设的成都·珠江新城CAZ项目用地，原先是2005年第六届中国花卉博览会举办地，当地居民对当时的标志花博塔建筑记忆深刻。基于此，珠江投资规划结合下沉广场的景观核心设施，重现城市地标记忆，并打造一条“花街”贯穿东西商街，通过绿植花卉、瀑布喷雾等造景重塑花博会的生态遗产。

此外，花涧会商业街区打造花之恋、花之荟、花之舞主广场及一坊一阁一涧下沉特色空间，而东部高层片区则围合成春、夏、秋、冬四季庭院，打造四季坊活力主题街区，与成都居民慢生活方式相契合。

另外，川剧作为地方文化名片在成都现代生活中有多样化的展现，为增强传统文化的价值输出，成都·珠江新城CAZ项目规划在商业街区里依古建制再造一座文化戏台，通过后续各类演出和节庆活动举行，实现商业和文化的完美结合。

去同质化，以个性和特色打造一盘一面

关于现在产品同质化严重的现象，王雪松说到，“现在的产品做的很卷，加剧了同质化的趋势，热销网红盘的立面造型很容易被各企业直接拿去复制，但是并未充分考虑适配性”。

2000年左右欧陆风建筑盛行，因此早期珠江投资的产品也以欧式风格为主，其中以珠江帝景法式风格为代表。但是随着市场导向的变化，和土地投资的多样性，伴随珠江投资产品体系的搭建，珠江的产品更偏向于多元化表达，从土地基因和客户需求入手，设计打造不同风格的产品系列，包括精工级悦系，典藏级湾系和奢级铂世系。

从珠江投资的产品风格打造上能看到三个特点：

一是同系列产品异地化的因地制宜。例如珠江投资的悦系产品在不同城市，也会根据地块的条件特征做差异化外立面区分。

像是广州·珠江壹城禧悦花园项目，规划打造成为涵盖商业、教育、医疗、康养、居住五大功能的都市生态景区大城，因为邻康养主题大盘，所以建筑外立面的风格更为庄重传统一些，用色也是暖系间配重色。而南京·珠江四季悦城处于南京远郊新城，为了与新城开发的未来感和南京方正的城市特点相融合，项目打造的则是灰色系纯现代风格。

二是同一项目不同期区的颜值进化。例如珠江投资的热销盘广州·珠江铂世湾，经历了三次升级演化。

一期开发的产品与彼时的客户偏好相贴近，是简约的ArtDeco风格；二期在建项目与当下流行的简约风格相适配，外立面更趋简约大气，外观表现更鲜明，利用色彩做层次上的区分；规划中的三期地块坐拥最好的地段，临江且背靠城市公园，为了提升项目的档次，采用游艇风、流线型的更加整体化的造型。

王雪松提到，铂世湾三期产品的升级其实不是单纯颜值上的演化，实际上是客户产品需求升级的外在物化表现。

三是属地化的风貌差异。珠江投资在上海开发的市区最大旧改项目—上海·珠江安康苑，在对原有保护建筑进行修缮、维护的基础上，重塑街道风貌。项目整体在风貌保护区内，低层住宅融合了上海石库门的设计风格，而高层住宅在材料、色彩上与保留建筑相融合，体现的是海派风情。

而位于广州南沙的珠江海御项目地处海边北岸，景观资源极佳，度假风较强，因此项目立面设计以海面的波浪起伏为灵感，以富有韵律的横向起伏线条赋予建筑立面自由浪漫的风情，形成浑然天成又富有节奏变化的灵动立面形象。

聚力社区，引领生活

营造承载客户精神感知的社区空间

王雪松提到，“阿那亚不直接宣传产品，只需要跟目标客群进行精神上的对话即可，这是做产品需要深度思考的方向，就是要如何针对我们的目标客群打造属于他们精神社区的空间。”

广州·珠江天郦项目就通过立体景观空间打造了这样一个能够与住户精神交互的社区空间。

项目本身拥览珠江新城、天河北、国际金融城、琶洲四大商圈群星荟萃，在临街一面的设计上呈现化繁为简的都市公建化形象，但内向一侧则呈现出截然不同的客户感知——独特雕塑感的入户大门设计，门前潺潺水声、入户水庭大树，让住户进入社区即能感知到悠然宁静的精神内核。

走进珠江天郦入口门楼，中央水景映入眼帘，水木气息迎面扑来，沿着旋转楼梯走上观景平台，感受户外自然带来的愉悦感，享受宁静。空中架空层则设有多处差异化休闲场所，为住户提供兼具观赏性和功能性的生活休闲空间。门楼之隔，从繁华都市步入休闲水景，由“热闹（动）”到“私密（静）”的节奏变化，与住户归家时放松的心情高度同频，营造承载客户精神感知的社区空间。

营造更具粘性的公共设施，还原自然空间

社区活动空间是社区的“客厅”，公共设施则是“客厅”里重要的组成部分，如何让住户走出家门、融入社区？

王雪松提到，珠江投资关注到孩子的需求是关键点，如何能让孩子放下电子产品，走出家门是当下普遍的社会痛点也是产品人值得思考的。

珠江投资通过在社区活动空间设置具备多样性、趣味性和可玩性的儿童设施，结合滑、滚、跳、跑、摇、爬等儿童常见的动作，融合满足各个年龄段孩童的需要，玩法上不会让儿童孤单，激发孩子的探索欲望，让孩子们从愿意到乐意在社区中游玩，从而增进了人与人、人与自然的互动关系。

“自然景观”是打造理想型社区空间的另一个重要命题，通过植物的多样性在社区还原自然，住户则即便身处都市仍能感受四季。绿色草坪，平坦开阔，承载了休闲、运动、生态等多重功能，与旁边的树木花卉形成独特的景观空间，成为社区中参与感十足的休闲娱乐空间，让人在社区中亲密接触自然，缓解城市壁垒中与自然隔离的尴尬。

完善配套体系，打造康养生态系

完善的社区配套体系一直以来都是珠江投资产品打造的重点关注方向，而“医疗养生”正在逐渐成为当代社区生活需求的关键一环。对此，珠江投资通过引进和整合国际优质医疗养生资源，创办了惠仁医院、惠仁门诊部等甲级医院和社康医院，筹建集“医、商、游、学、养、育”为一体的珠江国际生命健康城。

珠江国际生命健康城位于广州从化区太平镇，总占地为16000亩，定位为国际产业聚集区、湾区医养先行区以及城乡融合示范区，在缺乏上位城市规划的情况下，珠江投资从城市设计着手打造康养生态体系。

其一，沿流溪河打造10公里生命健康带，滨水生态公园、流溪缤纷水岸、康养生态公园等配套沿河分布；

其二，理顺交通，建设路网，满足区域内快慢兼顾的出行需求；

其三，提供全域覆盖的健康服务，规划打造三甲医院及康复专科医疗集群，区域、社区级医疗健康服务设施及特色医疗护理中心辐射全域。以“康养生态”为主题的社区配套体系在珠江国际生命健康城项目中体现得淋漓尽致。

康养产业目前在中国仍然是在探索阶段，现阶段国内在康养领域真正实现盈利的房企几乎没有。但是正如王雪松所说，坚持做难而正确的事情，只要是在当下中国老龄化日益严重、符合社会发展的需求，珠江投资都会持续做下去。

/小结/

当下，仅从盈利的角度去思考产品的打造过于局限，也很难实现长久的发展。从长期主义入手，思考土地和产品的双向价值实现，与城市共生成长，可以更好的实现在这座城市的扎根。

王雪松提到“每个产品人都应该是城市有机生长的合伙人，每个项目都应从客户视角和城市视角做到双价值的最大化。”这不仅是产品人的职责所在，更是珠江投资一直坚持的为业主带去珠江好生活，与城市共生共荣的理念传承。我们有理由相信，踏实做产品的企业，会有足够的实力穿越周期，稳步前进。

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