文｜叶书利

中国楼市的管控政策，本质上是周期性的：水多了加面,面多了加水。

现在的楼市，面已经糊了，所以年后的中国楼市，还会用力地加水。

2023年的中国楼市，加水后，会做出一道怎样的面呢？不管答案如何，肯定会是一道中国楼市从未“吃”过的特色面。

中国经济和中国楼市，在同一条船上

自从1998年房改后，房地产与中国经济，犹如一对相爱相杀的情侣。不时的大闹一场，但更多的是拥抱取暖。

2023年，中国经济需要重新拥抱房地产，彼此温暖对方。

从房地产的角度来说，当下的中国楼市绝对是病了：前11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积同比下降26.2%。全国商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%，其中住宅销售额同比下降28.4%。 ​​​

目前，作为中国经济周期之母的房地产，已成为中国经济下滑的主力军。

于是官方对于楼市的定调也发生着180度的大转弯。最有代表性的是银保监会主席郭树清。曾把楼市称作金融体系最大灰犀牛的郭树清，今年以来，他对房地产的态度大变，已转变成“房地产泡沫化、货币化问题发生根本性扭转。”

因此说，中国楼市的政策拐点已到。

从中国经济的角度来说，当下对于房地产的需要度越来越高。

经济的发展主要依靠三驾马车推动，而现在，中国的三驾马车都有点跑不动了。

消费端的10月社会消费品零售总额同比下降0.5%，正常数据应该是同比上涨10%左右。主要原因有二：非必要不上班之下收入端的降级和人口不正常流动叠加而成。

2023年的中国消费端，肯定会有修复，但挑战仍然不小。

A,根据国外的经验，放开后的3个月左右，人口流动反而会下降，相应地，社会消费也面临萎缩的可能性，这会对2023年中国经济的发展产生负面影响。

B,2023年中国的就业形势不容乐观，而就业端的走向直接影响着收入端和消费端的修复速度。

目前中国就业端的形势主要由三块构成：

1,中国就业人口中高达15%的人已失业，5%的人已陷入半失业状态。也就是说，中国的就业人口中，失业人口量已高达约1亿。

2, 2022年约有1100万大学生就业，而真正实现就业的大学生，仅占20%左右。2023年大约还有约1158万大学生涌入市场。也就是说，2023年的中国，近2000万大学生在等待就业。

3,中国有约2亿灵活就业人员，这些人中的大部分处于未饱和就业状态。

C,谨防老百姓消费的疤痕效应。

以中国的老话来理解疤痕效应就是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。也就是说，在一场大危机过后，人们的风险承受度会降低，消费会更趋向保守。

统计数据显示，今年前10月，居民消费贷款新增1.06万亿，创下2008年次贷危机以来的历史最低值，同比下滑3.4万亿；与其相呼应的是，居民定期存款增长11.5万亿，较去年同期猛增4.2万亿。两个数据背后皆反应了老百姓对未来预期的偏悲观和保守。

口罩事件的疤痕效应对于2023年中国消费端的修复绝对是一种消费心理挑战。

消费疲软之下，三驾马车中的投资端也面临挑战。

前10月，全国固定资产投资同比增速仅为5.8%。

2023年的投资端，主要面临三大挑战：

A,作为主要投资主力的地方政府，口罩事件早已令地方政府囊中羞涩，所以让地方政府来加大投资，有点力不从心了。

前8月，全国31省市，只有上海财政盈余金额为112亿元，成为全国唯一一个实现财政盈余的地区。其余30个省市的财政盈余皆为负。

B,作为投资主力的民营企业，因为一些不可明说的原因，市场投资信心已跌至谷低。至少目前，没看到这种形势会在2023年得到彻底转变的迹象。

C,因为口罩事件导致消费萎缩严重，目前中国大量的行业存在供大于求的局面，这也严重制约了市场投资的积极性。

第三驾马车的出口，颓势尽现。

以人民币计价的话，11月中国外贸出口额同比增长率下降至0.9%；如果以美元计价的话，已经是同比下降8.7%。

2022年各月中国外贸出口额

在壹书生看来，2023年的中国出口，不容乐观，主要原因如下：

A,统计层面的出口数据会大大滞后于一线订单数据，因为目前的出口额是此前的订单数据。也就是说，实际上年初开始，中国一线的出口订单数便大幅减少了，而这种情况会逐渐在2023年出口额上呈现出来，所以说，2023年的出口额不会太好看。

B,今年以来，伴随美元为代表的相关国家的深度加息，2023年的世界经济大概率会陷入新一轮的经济衰退，比如世界银行近日预测道，2022年全球经济增长率为4.3%，2023年会下降为3.1%。外需的下降会减少对中国产品的需求量，从而影响中国的产品出口量。

所以说，当下的中国经济和房地产，已坐在了同一条船上，这艘船的名字叫患难与共。

2023年的中国为什么需要房地产？

6日的中央政治局会议正式吹响了中国新一轮发展经济的号角。现在的最大问题在于，2023年的中国经济修复，最强抓手在哪儿？

壹书生认为，环视一下经济发展的三驾马车：消费、出口和投资，消费是关键中的关键，因为没有消费的启动，投资上不去，毕竟卖不出去的话，越加码生产就会催生越多的存货。此外，出口的下滑意味着更多本可以通过外需来消化的产品会转向内销，因此出口的疲软也更需要内需的振作。而只有消费动起来后，既可拉动新的投资跟进，或许还能一定程度上消化出口转内销的产品，从而搅动经济。

正因为如此，中央政治局会议提出了2023年经济工作的重点之一便是“着力扩大国内需求”。而在此之下，壹书生认为，房地产无疑是关键一环，主要原因如下：

A,楼市是中国家庭财富配置的压舱石。楼市向上，有房的老百姓就会觉得自己家的财富在增长，所以才更敢消费。相反，当楼市向下时，有房的老百姓就会觉得自己家的财富在缩水，所以消费上越趋谨慎和保守。

因此不拉动房地产，很难让老百姓的消费信心满血回归，因此消费拉动的增幅空间会大幅受限。

B,房地产牵涉上下游近百个产业，因此是中国的经济之母。房地产不动，上下游近百个产业的需求都会跟着萎缩。

C,从房地产本身的内需角度来说，当下接近于直线滑落的楼市消费，也是从此前的狂热转向了另一个极端，也是不正常的现象，也需要抢救一下，事实上，已经进ICU抢救了。

所以，可以预见的是，2023年对于房地产来说，政策上绝对是友好的一年。

以目前房地产的颓势依旧和中国经济对于房地产的需求度等两个维度来说，年后，肯定还会有更重磅的利好面世，以支持房地产回暖。

2023年可能会有哪些重磅楼市利好呢？

对于接下来可能面世的楼市重磅利好，壹书生简单猜测一二，仅作参考。

A,楼市的定向降息大概率还会出现。

B,全国范围内的限购取消还会继续，尤其在一线及强二线城市，包括北京与上海，越来越多的头部城市会通过城市内部的一区（县）一策来松动远郊区县的限购。2023年之后，限购为代表的限字号政策会逐渐淡出历史舞台。

C,必要时，北京和上海的认房认贷政策也可能松动。

D,央府层面可能以某种较隐藏的方式宣布，过去几年的楼市去杠杆胜利结束。

E,以某种方式启动新一轮的楼市去库存运动。

F,2023年开始，中国楼市正式进入抢救期，调控期一去不复返。

最后，壹书生想特别说明一点，2023年的中国楼市，不管政策端如何友善，最终的楼市走向，一定会是全新的剧本，不会是此前“一放就热”剧本的简单重复。毕竟现在的中国楼市，甚至中国社会，与口罩事件之前相比，已经物是人非。