我们提出的创新中心模式将给全国带来令人兴奋的新超级明星城市。个人和公司都将希望搬到这些城市，并住在新的研发中心附近。因此，这些中心周围的土地价格将会上涨。如前所述，要让创新中心的提案成功，其特点是区域规则，准许负担得起的开发。但是，即使有这样的规定，入驻研发中心的企业和迁居附近的居民都将承担房地产的升值。我们建议政府拥有中心周围的一些土地，用这块土地上涨的租金为创新红利提供支撑。
麻省理工学院附近的肯德尔广场是体现技术中心地区房地产价值的完美案例。波士顿是人口密集的城区，有各种各样的场地供公司入驻。然而，在肯德尔广场的公司需要始终支付比附近地区高出数倍的租金。肯德尔广场最近超过曼哈顿城中心，成为美国最昂贵的商用房地产市场。关于科研在当地的溢出效应，其证据在前面章节已经有所评论，所以不足为奇。
但是，正如我们在第六章中讨论的那样，这里的房地产并不总是那么有价值。该地区租金的迅速上涨使亚历山大房地产股票公司董事长兼联合创始人乔尔·马库斯等房地产开发商受益匪浅。亚历山大公司在坎布里奇拥有的35栋建筑，2017年的租金收入为3.18亿美元，是10年前的三倍多。

换言之，公共和私人融资研究带来的很多好处都累积给了当地的土地所有者。我们建议，在未来可能的那些新建研发中心，这类好处通过研发中心周围的土地公有制分享给纳税人。

研发中心周围的土地公有制可以通过多种方式实现。首先，依靠现有的，而且往往没有充分利用的政府拥有的房地产。美国联邦政府是全美最大的房地产管理单位，拥有或租赁超过30亿平方英尺的建筑，以及3 400万英亩的土地。此外，联邦建筑中仍有大量未使用的容量，只有79%的联邦建筑在用容量为75%~100%。例如，匹兹堡拥有820万平方英尺的联邦财产，其中66.5万平方英尺未充分利用或未被使用，还有1 300多英亩联邦土地。
我们不打算使用美国西部未开发的公共土地。作为技术中心，荒野或国家森林没有意义！我们建议，要充分利用已经开发、无可争议的可用于商业目的的房地产，例如办公室或实验室。那些研发中心的许多潜在地点都有大量未使用的联邦房地产。
当然，现有的联邦房地产持有量可能不够集中，不足以帮助创造活力四射的地区来招商引资和吸引工人。地方政府如果想申请科创中心，可能需要使用自己的房地产或通过规范的交易在公开市场购买土地。还应该考虑联邦政府、地方政府，甚至大学之间的土地置换。一个突出的例子就是美国交通部和麻省理工学院最近就肯德尔广场附近一块14英亩的价值地块进行了土地置换。麻省理工学院向联邦政府支付了7.5亿美元，并同意创建一个“充满活力的综合园区，既有利于麻省理工学院的使命，又服务于坎布里奇社区”，还包括联邦机构的一个新单位。
然而，一旦联邦基金开始流入一个地区，该地区的吸引力将受到自然市场反应的压力。以研发基础设施和商业发展为目标的土地业主会意识到，虽然今天这块土地可能价值不大，但将来可能相当有价值。因此，理性的投资者将把这些预期纳入价格。根据公告的时间，政府最终可能会为研发中心所用的任何地块支付更高的价格。因此，分配给纳税人的收益将降低。在最坏的情况下，政府资金将更多地养肥了当地房地产的所有者，而不是所有美国人。事实上，房地产投资者购买了被认为可能是亚马逊第二总部竞赛赢家的城市土地和建筑物，而其他人据报道也在筹集资金，以便一旦获胜者揭晓，他们就开始购买房产。
因此，社区在宣布科创中心的竞标之前就获得土地是至关重要的。这就是亚马逊在2018年所做的，在透露其第二总部选址之前，它就购买了所需的房地产。更广泛地说，在申请竞争时，应鼓励各地区展示为研究、开发和商业化提供公有土地的政治和法律的可行性。
政府还应探索与绩效相关的创新租赁结构。与持有股权相比，试图通过固定支付机制，例如租赁，来获取回报的一个缺点是，它不像持有股权那样灵活，对公司业绩反应迟钝。对一家非常成功的公司来说，五年的租约仍将以初始租赁率支付，而公司所持股份的价值将迅速上升。
相反，政府可以提供最初与公司业绩挂钩的较低的租赁费率。然后，政府分担企业的风险和回报。这使得政府能够分享这些中心带来的一些利好，同时为在创业初期可能无法支付高额租金的公司提供一些保险。

这不是一个特别新颖或激进的想法。事实上，这种租赁结构长期以来一直是零售租赁的一个特点。新颖的是，将这种租赁从零售行业功能扩展到公司增长的租赁，也就是说，租金率可以与成功率挂钩，例如衡量其销售、就业、盈利能力或市场价值。
此外，通过将政府回报率与本地公司的成功率联系起来，它提供了一种进步机制，确保政府不搞任人唯亲，为那些没有生产力的企业站台，或与该地现有的公司协同套利。这样做可能会降低该地区的收益，导致为创新红利融资而财政收入明显减少。但随着时间的推移，红利承诺为政府渎职提供了天然的制衡。

本文节选自《美国创新简史》 — [美] 乔纳森·格鲁伯（Jonathan Gruber） [美] 西蒙·约翰逊（Simon Johnson）